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Persönlich oder über die Firma?
Eine der häufigsten Fragen bei CMC: Soll ich die zypriotische Immobilie auf meinen Namen kaufen oder über meine Limited Company? Die Antwort ist – wie so oft im Steuerrecht – „Es kommt drauf an." Beide Varianten haben klare Vor- und Nachteile, und die richtige Entscheidung hängt von Ihrem Nutzungszweck (Eigennutzung vs. Vermietung vs. Investment), Ihrem Gesamtvermögen und Ihrer langfristigen Strategie ab.
Persönlicher Kauf – Vorteile
5%-VAT-Regel: Beim Kauf des ersten Hauptwohnsitzes: nur 5% statt 19% VAT auf Neubauten (bis 350.000 € und 190 m²). Das spart bei 300.000 €: ca. 42.000 €! Nur für Privatpersonen – die Ltd bekommt diese Vergünstigung nicht. Capital Gains Tax Freibetrag: 85.430 € Freibetrag beim Verkauf des selbstbewohnten Hauptdomizils. Über die Ltd: kein solcher Freibetrag. Einfachheit: Keine Audit-Pflicht für die Immobilie, keine Buchaltung, keine jährlichen Verwaltungskosten der Ltd (800-1.500 €/Jahr). Finanzierung: Banken vergeben Hypotheken leichter an Privatpersonen als an Ltd-Gesellschaften (besonders bei neuen Ltds ohne Umsatzhistorie).
Was uns am meisten geholfen hat: Persönlicher Kauf – Vorteile 5%-VAT-Regel: Beim Kauf des ersten Hauptwohnsitzes: nur 5% statt 19% VAT auf Neubauten (bis 350.000 € und 190 m²).
– Mutter aus Bonn, seit 2022 in Limassol
Kauf über die Limited – Vorteile
Steuer auf Mieteinnahmen: 15% Körperschaftsteuer statt bis zu 35% Einkommensteuer. Für Investitionsimmobilien mit hohen Mieteinnahmen: erhebliche Ersparnis. Abschreibung: 3% des Gebäudewerts pro Jahr als Betriebsausgabe – reduziert den steuerpflichtigen Gewinn. Kosten absetzbar: Alle immobilienbezogenen Kosten (Zinsen, Reparaturen, Verwaltung, Versicherung, Grundsteuer) sind Betriebsausgaben der Ltd. Übertragbarkeit: Anteile an der Ltd können verkauft werden statt die Immobilie selbst – spart Transfer Fees (3-8%) und vereinfacht Erbschaft. Haftungsbegrenzung: Die Ltd haftet, nicht Sie persönlich. Bei Mietstreitigkeiten oder Unfällen auf der Immobilie: Ihr Privatvermögen ist geschützt.
Die CMC-Empfehlung
Hauptwohnsitz: Persönlich kaufen – wegen 5%-VAT und CGT-Freibetrag. Investitionsimmobilie (Vermietung): Über die Ltd – wegen 15% KSt und Abschreibung. Ab ca. 300.000 € Immobilienwert und 15.000 €+ Mieteinnahmen/Jahr: Ltd in der Regel vorteilhafter. Ferienimmobilie (Eigennutzung + Vermietung): Individuell kalkulieren – CMC erstellt eine Vergleichsrechnung. Mehrere Immobilien: Fast immer über eine (oder mehrere) Ltds. Für jeden Fall: Lassen Sie CMC die individuelle Berechnung machen BEVOR Sie kaufen. Die Entscheidung nachträglich zu ändern (Immobilie von persönlich auf Ltd übertragen): löst Transfer Fees und ggf. CGT aus – teuer und unnötig wenn Sie vorher planen.
Immobilien über eine Limited kaufen
Kosten: 350.000 €, 300.000 €, 42.000 €
Kennzahlen: 5%, 5%, 19%
Themen: Persönlich oder über die Firma?, Persönlicher Kauf – Vorteile, Kauf über die Limited – Vorteile
CMC-Praxistipp
Persönlicher Kauf – Vorteile 5%-VAT-Regel: Beim Kauf des ersten Hauptwohnsitzes: nur 5% statt 19% VAT auf Neubauten (bis 350.
Häufig gestellte Fragen
Hauptwohnsitz: persönlich (5%-VAT, CGT-Freibetrag). Investitionsimmobilie: über die Ltd (15% KSt, Abschreibung, Kosten absetzbar). CMC erstellt eine individuelle Vergleichsrechnung.
Beim Kauf des ersten Hauptwohnsitzes (Neubau): nur 5% statt 19% VAT bis 350.000 € und 190 m². Spart bei 300.000 €: ca. 42.000 €. Nur für Privatpersonen, nicht für Ltds. Einmalig pro Person.
Ja, aber teuer: Transfer Fees (3-8%), mögliche CGT, und Stempelsteuer. Besser: vorher planen. CMC-Beratung VOR dem Kauf vermeidet unnötige Kosten.
Buchhaltung und Audit: 800-1.500 €/Jahr. Annual Return: 350 €. Registered Office: im CMC-Paket enthalten. Gesamte Mehrkosten: ca. 1.500-2.500 €/Jahr – bei Mieteinnahmen über 15.000 €/Jahr durch die Steuerersparnis mehr als amortisiert.
Unterstützung durch CMC
Wir bei CMC Certus Management Consultants sind für Sie da – nicht nur bei steuerlichen und rechtlichen Fragen, sondern auch bei allen praktischen Themen des täglichen Lebens auf Zypern. Unser Team in Larnaca und Pafos kennt die lokalen Gegebenheiten aus erster Hand.
Als Ihr lokaler Ansprechpartner übernehmen wir für Sie: Firmengründung und Company Management, steuerliche Beratung und Non-Dom-Antrag, laufende Buchhaltung und Steuererklärungen, Unterstützung bei Behördengängen, Vermittlung zu Immobilienmaklern, Rechtsanwälten, Ärzten und Handwerkern.
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