Airbnb Ferienvermietung auf Zypern – Regeln und Steuern

Ferienvermietung auf Zypern – ein lukrativer, aber regulierter Markt

Die Ferienvermietung über Airbnb, Booking.com und andere Plattformen boomt auf Zypern. Mit über 3,5 Millionen Touristen jährlich und einer Saison, die von April bis November reicht, sind die Renditen attraktiv: 4 bis 7 Prozent brutto sind realistisch, in Top-Lagen wie Limassol Marina, Pafos Altstadt oder direkt am Strand in Protaras auch mehr. Aber die Zeiten, in denen man einfach ein Apartment auf Airbnb stellte und Geld kassierte, sind vorbei. Seit 2019 gibt es klare Regeln – und seit der Steuerreform 2026 neue steuerliche Rahmenbedingungen.

Registrierung beim CTO – Pflicht, nicht optional

Jede Ferienvermietung auf Zypern muss beim Cyprus Tourism Organisation (CTO) registriert werden. Ohne Registrierung drohen Bußgelder. Der Antrag umfasst: Eigentumsnachweise oder Vermieter-Zustimmung, Grundriss der Immobilie, Fotos, Brandschutznachweis, und eine Vor-Ort-Inspektion. Die Bearbeitungszeit beträgt vier bis acht Wochen. Die Immobilie muss Mindeststandards erfüllen: Klimaanlage, Warmwasser, Rauchmelder, Erste-Hilfe-Set. Es gibt verschiedene Kategorien (Self-Catering Apartments, Studios, Villas) mit unterschiedlichen Anforderungen.

Viele Eigentümer umgehen die Registrierung – ein riskantes Spiel. Die zypriotischen Behörden durchsuchen zunehmend Airbnb-Listings nach nicht registrierten Unterkünften. CMC empfiehlt dringend die legale Registrierung: sie kostet wenig, schützt vor Strafen und ermöglicht den vollen steuerlichen Abzug aller Kosten.

Unsere Airbnb-Wohnung in Pafos bringt 1.200 Euro im Monat in der Saison. Aber ohne die CTO-Registrierung hätten wir 8.500 Euro Strafe riskiert. Der Antrag war unkompliziert – zwei Wochen, ein paar Formulare – aber man muss es wissen und machen.

– Vermieter aus Düsseldorf, seit 2022 in Pafos

Steuerliche Behandlung seit 2026

Die Steuerreform 2026 hat die Besteuerung von Mieteinnahmen vereinfacht: Die SDC (Special Defence Contribution) auf Mieteinnahmen wurde komplett abgeschafft. Ferienvermietungseinkünfte werden nur noch mit der regulären Einkommensteuer besteuert (0 bis 35 Prozent, je nach Gesamteinkommen). Der Freibetrag von 22.000 Euro gilt auch hier. Für Non-Dom-Inhaber entfällt die SDC ohnehin – aber auch Nicht-Non-Doms profitieren jetzt von der Abschaffung.

Abzugsfähige Kosten: 20 Prozent Pauschalabzug für Abnutzung (wear and tear allowance) oder tatsächliche Kosten – je nachdem, was günstiger ist. Tatsächliche Kosten umfassen: Reinigung, Verwaltung, Reparaturen, Versicherung, Möbel-Abschreibung, Plattform-Gebühren (Airbnb nimmt 3 bis 5 Prozent), Strom- und Wasserkosten, Internet. VAT-Pflicht: Bei einem Jahresumsatz über 15.600 Euro besteht VAT-Registrierungspflicht. Der VAT-Satz für Ferienvermietung beträgt 9 Prozent (ermäßigt). CMC berechnet individuell, ob eine VAT-Registrierung in Ihrem Fall vorteilhaft ist.

Ferienvermietung über eine Limited Company

Viele CMC-Mandanten fragen, ob sie die Vermietung über eine zypriotische Limited abwickeln sollten. Die Antwort hängt von der Gesamtsituation ab. Vorteile der Ltd: Körperschaftsteuer 15 Prozent (oft günstiger als der persönliche Einkommensteuersatz), professionellere Außenwirkung, bessere Kostenabzugsmöglichkeiten, Haftungsbegrenzung. Nachteile: Auditpflicht (800 bis 1.500 Euro/Jahr), Verwaltungsaufwand, Gewinnentnahme muss geplant werden. Als Faustregel: Ab 30.000 Euro Jahreseinnahmen lohnt sich die Ltd-Struktur fast immer. Darunter ist die persönliche Besteuerung einfacher. CMC erstellt eine Modellrechnung für Ihre spezifische Situation.

Praktische Tipps für erfolgreiche Ferienvermietung

Versicherung: Ihre Standard-Hausversicherung deckt Ferienvermietung in der Regel nicht ab. Eine spezielle Short-Term-Rental-Police kostet 200 bis 500 Euro pro Jahr und schützt gegen Schäden durch Gäste, Diebstahl und Haftpflicht. Verwaltung: Property-Management-Firmen übernehmen Check-in, Reinigung, Wäsche und Gästekommunikation für 15 bis 20 Prozent der Einnahmen. In Limassol und Pafos gibt es mehrere professionelle Anbieter. Saisonalität: Hochsaison April bis Oktober, Nebensaison November bis März (Einnahmen 30 bis 50 Prozent niedriger). Kalkulieren Sie immer mit der Nebensaison.

Gemeinde-Auflagen: Einige Gemeinden haben zusätzliche Regelungen für Ferienvermietung: Lärmschutz, Parkplätze, Müllentsorgung. Prüfen Sie die lokalen Vorschriften vor dem Start. Bewertungen: Auf Airbnb entscheidet die Bewertung über Ihren Erfolg. Sauberkeit, Kommunikation und ein durchdachter Welcome Guide mit lokalen Tipps machen den Unterschied.

Häufig gestellte Fragen

Unterstützung durch CMC

Wir bei CMC Certus Management Consultants sind für Sie da – nicht nur bei steuerlichen und rechtlichen Fragen, sondern auch bei allen praktischen Themen des täglichen Lebens auf Zypern. Unser Team in Larnaca und Pafos kennt die lokalen Gegebenheiten aus erster Hand.

Als Ihr lokaler Ansprechpartner übernehmen wir für Sie: Firmengründung und Company Management, steuerliche Beratung und Non-Dom-Antrag, laufende Buchhaltung und Steuererklärungen, Unterstützung bei Behördengängen, Vermittlung zu Immobilienmaklern, Rechtsanwälten, Ärzten und Handwerkern.